¿Conoces el costo real de la oficina de arrendamiento?

¿Conoces el costo real de la oficina de arrendamiento?

July 20, 2019

Los costos de arrendamiento de oficinas pueden ocupar una parte importante de su presupuesto comercial, y existen varios factores que determinan si puede pagar su próximo espacio. En pocas palabras, el costo real de su contrato de arrendamiento es más que solo su renta base.

Esta guía práctica lo guiará a través de qué esperar cuando alquile un espacio de oficina y cómo ser inteligente en cuanto a pagar solo lo que usted y su personal necesitan.

Determine el tamaño de su espacio de oficina

Esta es una de las primeras decisiones que deberá tomar en su búsqueda de oficina, y la respuesta dependerá de factores como la cantidad de miembros del personal que tiene y si recibirá clientes en su oficina. Una buena regla general es estimar entre 150 y 200 pies cuadrados de espacio por empleado.

Haz las matemáticas

Los listados de bienes raíces comerciales presentan el precio del alquiler como un costo por pie cuadrado, ya sea por mes o por año. Para calcular el alquiler comercial, el primer paso es multiplicar ese precio por el número total de pies cuadrados del espacio de la oficina.

Si el precio del alquiler es para el año, simplemente divida ese costo por 12 para encontrar su renta base mensual. Note que dijimos renta base. Los diferentes tipos de arrendamientos comerciales (por ejemplo, el triple neto o el porcentaje de arrendamiento) incluirán diferentes formas de incentivos y tarifas que se combinan para determinar su gasto mensual real. (Consulte a continuación para obtener más información sobre los distintos tipos de arrendamiento).

En bienes raíces comerciales, hay una diferencia entre la cantidad de pies cuadrados utilizables y los pies cuadrados que se pueden alquilar.

Metros cuadrados utilizables

Como su nombre lo indica, este es el espacio destinado a ser utilizado exclusivamente por su personal.

Metros cuadrados rentables: además de su espacio de oficina exclusivo, los pies cuadrados rentables incluyen áreas comunes que su propietario le permitirá usar, incluidos vestíbulos, áreas de recepción, ascensores y escaleras.

Factor de pérdida

Esto se calcula al encontrar la diferencia porcentual entre la cantidad cuadrada utilizable y la cantidad cuadrada rentable.

loss factor

Factores que determinan el alquiler de la oficina

Hay factores adicionales que afectarán el nivel de renta de su oficina cada mes.

Tamaño

Es importante considerar cuidadosamente sus necesidades comerciales y de personal antes de alquilar un espacio que sea demasiado grande. Por otro lado, puede ser costoso mudarse de oficinas más tarde si descubre que está superando su espacio. Si tiene planes de expandir su negocio, querrá encontrar un espacio de oficina flexible que pueda adaptarse al crecimiento futuro.

Calidad del edificio

Todo, desde la edad del edificio hasta las comodidades y características incluidas, impulsará los alquileres disponibles. Los complejos de oficinas más nuevos y modernos pueden haber alcanzado el estado de Energy Star o incluir otras mejoras de alta tecnología que atraerán a los inquilinos de oficinas y, por lo tanto, impulsarán la demanda. Un edificio más antiguo que necesita algunas renovaciones puede anunciar alquileres más bajos pero podría estar en un lugar menos deseable.

Ubicación

Al igual que con todas las cosas de bienes raíces, la ubicación es todo. Cuanto más conveniente sea una ubicación, más caro será. Si su posible espacio de oficina se encuentra en una zona popular de la ciudad o tiene otros beneficios adicionales para sus empleados, espere que su alquiler mensual aumente.

Tipo de Arrendamiento

Los arrendamientos comerciales vienen en tres tipos básicos: arrendamientos brutos, porcentuales y netos, que tienen dos subcategorías: arrendamientos netos dobles y arrendamientos netos triples. Un contrato de arrendamiento bruto, también conocido como un contrato de servicio completo, es el tipo más simple, y significa exactamente lo que parece: el propietario le cobra al inquilino un pago de suma global bruta todos los meses. De uso general en centros comerciales, los arrendamientos porcentuales cobran a los inquilinos una renta básica más una parte de las ventas brutas que realizan al hacer negocios en el edificio. Por último, un arrendamiento neto consiste en un monto de renta base más varios gastos relacionados con el edificio. El alquiler base en un arrendamiento neto suele ser considerablemente menor que el monto de un arrendamiento bruto, pero el monto total aumenta a medida que se agregan los “cargos netos”. A menudo se muestra como “NN” en los listados de propiedades, los arrendamientos netos dobles cobran una base al arrendatario El alquiler más la cuota del inquilino en el impuesto a la propiedad y las primas de seguro. Los inquilinos también pagan por sus propios servicios públicos y gastos de limpieza. La triple red, o “NNN”, le cobra a los inquilinos un alquiler base, servicios públicos y gastos de limpieza, más su parte del impuesto a la propiedad, primas de seguro y tarifas de mantenimiento de área común (aka, CAM).

Arrendar una cantidad de espacio de oficina adecuada y asequible es una de las decisiones más importantes que puede tomar para su negocio. Elija sabiamente y su resultado final se lo agradecerá.


Fuente: LoopNet